Fungerande bostadsmarknad

Bostadsmarknaden är komplex och starkt kopplad till samhällsdynamiken i stort. Befolkningsutvecklingen både driver och drivs av bostadsbyggandet och möjligheten att efterfråga nya bostäder är tätt kopplad till näringsliv och sysselsättningsgrad. En bostadsmarknad som möter behov och önskemål hos invånarna och de som vill flytta hit är en förutsättning för stadens utveckling.

Vi bidrar bland annat med nybyggnation och genom att möjliggöra rörlighet på bostadsmarknaden. Det ger en bättre matchning och skapar möjlighet för fler att hitta ett boende som passar, utifrån behov och livssituation. Särskilt viktig är rörligheten i de lägre prissegmenten där efterfrågan är stor och rörligheten generellt är lägre. Vi påverkar även genom långsiktiga samarbeten med staden och andra aktörer inom branschen, förenings- och näringsliv till en fungerande bostadsmarknad.

Fortfarande låg befolkningstillväxt

Helsingborgs folkmängd ökade under 2022 med 866 personer och den 31 december 2022 var befolkningsmängden 150 975 personer. Detta ger en tillväxt med 0,58 procent, aningen högre än föregående år men fortfarande en relativt låg befolkningstillväxt. Ökningen kan främst härledas till ett positivt flyttnetto från utlandet och från övriga landet utanför Skåne, det vill säga att fler flyttar in än ut. Under 2022 var flyttnettot från övriga världen något högre än året innan. Även flyttnettot från övriga Sverige var positivt 2022, dock något lägre än året innan.

Det som medverkar till att dämpa tillväxten är främst flyttnettot mot övriga Skåne – det vill säga att människor flyttar från Helsingborg till andra städer och kommuner i Skåne. Flyttnettot mot övriga Skåne ser något bättre ut än 2021, men är fortfarande negativt och landande på minus 670 personer. Vidare är födelsenettot lägre än tidigare år. Det är inte unikt för Helsingborg, då barnafödandet minskade i 215 av Sveriges 290 kommuner.

Rörlighet på bostadsmarknaden är en viktig mekanism

Många flyttar till och från kommunen, men rörligheten inom kommunen är också stor, även om det finns tydliga skillnader i flyttmönster mellan kommunens olika delar. En del områden har karaktären av instegsområden till kommunen, dit inflyttningen utifrån är stor, men flyttnettot mot den egna kommunen är negativt – man väljer att ”flytta vidare”. Detta är fallet i många av våra miljonprogramsområden, men vårt utvecklingsarbete på Drottninghög och Närlunda har ändrat flyttströmmarna. Det förnyade bostadsutbudet har inneburit att fler från den egna kommunen och från andra typer av stadsdelar flyttar dit. Särskilt tydligt är detta på Drottninghög, dit fler än tidigare har flyttat från exempelvis Mariastaden, Stattena och Ringstorp.

Sysselsättningsgraden ökar igen

Precis som bostadsmarknaden är en välfungerande arbetsmarknad viktig för välfärden och stadens utveckling. Helsingborg har sedan tidigare en något lägre sysselsättningsgrad än landet som helhet, men både andelen sysselsatta och befolkningen i förvärvsarbetande ålder har ökat sedan år 2000. Under coronapandemin steg arbetslösheten till strax över 12 procent, men åren därefter har inneburit en återhämning och den totala arbetslösheten låg i slutet av förra året på 10,2 procent för åldersgruppen 16 till 64 år, enligt Arbetsförmedlingen.

Fastighetsmarknaden

Världsläget har gett följdeffekter även på fastighetsmarknaden. Tidigare låga ränteläge har drivit på skuldutvecklingen och bidragit till stigande fastighetspriser, vilket medfört att marknaden blivit betydligt mer räntekänslig. Centralbankernas inflationsbekämpning har åter hamnat i fokus vilket inneburit en offensiv penningpolitik och mer aggressiva räntebanor. Under 2022 har marknadsräntorna stigit i snabb takt vilket ökar fastighetssektorns finansieringskostnader efterhand som bolagens upplåningar förfaller. Stigande räntor tynger fastighetsbolagens värderingar och flera arbetar nu intensivt med sina kostnader, belåningsgrad och alltmer tyngda rörelseresultat.

Sviktande konjunktur och allmän osäkerhet har gjort det dyrt att finansiera. Riskfria investeringar som statsobligationer kan öka i attraktivitet och riskerar att locka institutionellt kapital bort från fastighetsmarknaden – vilket i sin tur också kan bidra till sänkta fastighetsvärden.

Transaktionsaktiviteten för bostadsfastigheter har trots allt varit relativ hög i landet under 2022, men främst koncentrerad till de större städerna. För Helsingborg har den varit relativ låg och avsaknad av försäljningar medför att aktuell utveckling är svår att fastslå. Marknadens aktörer är dock samstämmiga att trendbrott av långtgående sjunkande direktavkastningskrav och stigande fastighetspriser skett. Nya förutsättningar riskerar medföra att investerare söker mer högavkastande fastigheter och segment, något som ytterligare kan minska fastighetsvärdena för bostadssegmentet.

Balansera marknaden

Vi har ett ansvar att bidra till att balansera i bostadsmarknaden i Helsingborg. För detta krävs att vi är en aktiv part på fastighetsmarknaden och att vi har ett gott samarbete med både staden och andra byggherrar. Nya byggprojekt kräver både långsiktighet och uthållighet. Under året har vi bland annat arbetat med detaljplaner som på sikt kommer att generera nya bostäder för både oss och andra aktörer i Östra Ramlösa och på Närlunda.

Vi strävar också efter att komplettera bostadsutbudet för att möta efterfrågan på olika bostadstyper, varierande storlek och standard samt olika upplåtelseformer. Vårt arbete handlar både om att bidra på egen hand och att möjliggöra för andra aktörer. På Drottninghög har vårt arbete för ökad variation medverkat till nya upplåtelseformer och flera nya bostadstyper, bland annat genom färdigställandet av stadsdelens första radhus, både BoKloks 31 bostadsrätter och våra 10 radhus som är friköpta äganderätter.

Bostadsbyggandet i Helsingborg

Efter 2021 års höga nyproduktionstakt sjönk antalet byggstarter ifjol till 556, vilket nästan är en halvering. Främsta anledningen till minskat antal startbesked är en sviktande marknad. Räntehöjningar och fallande bostadspriser har bidragit till att flera bostadsrättsprojekt inte nått de försäljningsvolymer som krävs för att starta. Samtidigt har det har blivit svårare att räkna hem projektkalkylerna till följd av en väsentlig ökning av entreprenadpriserna. Hyresrättsprojekt har dessutom utmanats av ökade avkastningskrav och att möjlighet till statligt investeringsstöd tagits bort.

Av de bostäder som byggstartades under året utgjorde en ovanligt stor andel, 24 procent, äganderätter. I den höga siffran ingår bland annat Helsingborgs första projekt med 48 ägarlägenheter samt 30 fribyggarvillor i Rydebäck. Andelen hyresrätter var 50 femtio procent och bostadsrätter 26 procent. Helsingborgshem påbörjade inga egna projekt under året, men arbetade under året med färdigställandet av Stadskvarteret på Drottninghög och Pålsjö Äng nära Mariastaden.

Privatbostadsmarknaden

År 2022 var ett utmanande år på bostadsmarknaden. Efter en stark inledning och toppnoteringar för bostadspriser i mars och april har framför allt de snabbt stigande räntorna påverkat bostadsmarknaden i hög utsträckning. Sett över helåret blev det en nedgång med 9 procent för bostadsrätter och 10 procent för villor i snitt för hela landet. Bostadsrättsmarknaden i Helsingborg klarade sig bättre med en prisnedgång om 4,3 procent, medan villapriserna sjönk med 11,8 procent. Förutom lägre priser har det också varit färre och mer långsamma försäljningar under året. Nyproduktionsmarknaden har påverkats allra mest, där efterfrågan tydligt dämpats.

Generellt sett råder det ett underskott av hyresrätter i Helsingborg, men under sista året har utbudet varit större än tidigare. Det finns dock stora skillnader beroende på läge och prissegment och det finns ett överskott av små lägenheter i högre prissegment i några stadsdelar.